VEGUETA, Número 5, 200 175
LA VIVIENDA EN LAS PALMAS DURANTE
EL ANTIGUO RÉGIMEN:
ESTRUCTURA, MANTENIMIENTO
Y CARGAS IMPOSITIVAS
OUnversdad de a s Fanai 63 Gran Canara i L o e c a Unuestsri Memi,ri Dgta le Caniris 20815
176 Pciiro C. Quintana Andrés
Resumen: La vivienda se convirtió
en uno de los principales referentes de la
riqueza, del boato y posición social de
cada propietario en la Edad Moderna. La
inversión en su construcción, en obras
de mejoras, de inantenimiento y control
de los inquiiinos o censatarios fue una
cuestión de vital importancia para sus
propietarios que, como el Cabildo Catedral
de Canarias, basaban una significativa
parte de sus ingresos en arriendos o
censos para sostener el culto en la Catedral
y dr las mandas píds de las que eran
patronos.
Palabras clave: Vivienda; inquilinos;
U-"..:l-.-A.C-". .lU"Y,--,- <.*e. nhv3.a. ,-nmctm,""iAn CC..YYJ, LV-. Y
Abstract: I Iousing became one of thc
main signs of wealth, ostentation and social
leve1 of every owner in the Ancien
Régime. The investinent in its construction,
improvement repairs, maintenance
and control of their tenants or lessee was
of vital importante fur the owriers tl-iat,
as the Cathedral Town Council of the
Canary ísics, hscd d sigiii:iiari par: vf
its income on renting or ground rent to
sustain worship in the cathedral and of
testrimentary leoacies of wliich they were
patrons.
Key-words: Housing; constrution;
repairs; tenants; renting; gruund rent.
INTRODUCCI~N
Durante el Antiguo Régimen la vivienda
fue uno de los principales bienes inmuebles
dentro de los patrimonios de los
particulares y de las instituciones. La casa
y sus diversas variantes -de uno o más piso,
cuevas, viviendas canarias- no sólo fuer<:
p, cl de resi.ieden !-c, nni2hla riAn
sino también, para ciertos grupos socialcs,
un símbolo de su poder y boato, según su
lugar de ubicación, dinitmsiones, suntuosidad,
etc. La estructura interna, la superficie,
el numero de dependencias y las funciones
realixadas en ellas estaban marcadas
por diferencias apreciables entre los diversos
propietarios, influyendo todo ello en
los precios medios de los alquileres y en los
de su vcnta. La casa no registró un proceso
acumulativo, especulativo y amortizador
tan importante como el registrado
por la tierra durante el período estudiado,
ya que sus capacidades productivas no
eran comparables, por tanto, de forma habitual,
la vivienda no experimentó una
elevada concentración por ciertos sectores
de la población aunque algunos de ellos,
en especial los de status más elevado, tu
vieron varias casas además de la principal,
para alquilarlas o, simplemente, usarlas de
almacenes, vivienda de criadoh, lonjas, etc.
Sólo se registraron casos de especulación
con las viviendas y solares en aquellas áreas
urbanas donde ia ciemanaa aei grupo de
poder -para aumentar sus casas o parcelas,
por agruparse o diferenciarse- fue elevada,
desplazando, ya por la presión o por imposiciones,
a los sectores poblacionales con
menor capacidad asentados en el lugar.
Las viviendas podían generar importantes
dividendos a sus propietarios mediante
su arriendo o venta especulativa pcro
e1 problema de su mantenimiento, la
realización de co~itinuosr emozamientos o
el deterioro, tras los embates del tiempo o
la desidia de los inquilinos o censatarios,
obligaban a periódicas reedificaciones de
parte o la totalidad de los edificios, lo que
hacía a la larga muy limitada su rentabilidad.
Las peculiaridades dc los materiales
de construcción -piedras, cal, tierra,
madera- y de su estructura de cimentación
implicaba una reiterada inversión que, en
la mayoría de los casos, era prohibitiva para
sus dueños o administradores.
Las instituciuries religiosas serán las que
p=Sean gn$tiGnen marrnr niímorn vi- J --
~riendasy solares tanto en el ámbito urbano
como rural en Gran Canaria. Las donaciones,
incautaciones o lcgados tcstnmentarios
le permitieron acumular un elevado
numero de viviendas que alquilaron o vendieron
a censo erifitkutiro o reservativo, en
función de las estrategias del mcrcado cn
cada momento. En Gran Canaria las instituciunes
mas destacaaas fueron ios conventos
de San Pedro Mártir y San FrancisLa
vivienda en Las Palmas duranie el antiguo régimen estructuia, mantenimiento y... 177
co y el Cabildo Catedral, no sólo por el volumen
de propiedades integrantes de sus
patrinionios, en algunos casos reducidas a
pocas decenas de inmuebles, sino también
a la magnitud de rentas anuales percibidas
proccdcntes de gravámenes impuestos sobre
las propiedades urbanas cuando el bien
hipotecado era para la obtención de un
préstaino, sosleiiei Id 1e11td de uild manda
pía o a causa de incautárselo temporalmente
a sus dueños para abonar una
deuda contraída con la institución.
En este trabajo intentamos acercarnos a
la realidad de la vivienda y su mantenimiento
a través de un padrón de prupiedades
inmuebles urbanas realizado por el
Cabildo Catedral en Gran Canaria a
comienzos del siglo XVII, reflejándose en
tste los inmuebles urbanos de los que era
propietaria la entidad o la Fábrica Catedral
y los gestionados directamente por los prebendado~
a l ser patrones o fideicomisarios
de mandas pías. Ld citada relación se llevó
a cabo entre los años de 1614 y 1622, siendo
ésta una posible continuación de otras
hechas con anterioridad, aunque ninguna
de ellas ha podido ser localizada. En la relación
de bienes se menciona su tipología,
el lugar de ubicación, qii propietario, conservación
y gravamen abonado, permitiendu
rrali~dr una evaluación de su estado,
hahitñhilidad, mantenirniente de !2 vivienda
según la categoría social de sus propietarios
o los niveles de compromiso de sus
moradores para llevar a cabo las obras solicitadas
por el Cabildo.
EL CABILDO CATEDRAL Y EL
PATRIMONIO INMUEBLE URBANO
El importante patrimonio inmobiliario
detentado por el Cabildo Catedral desde finales
del siglo XV hasta el período estudiado,
más los bienes añadido por otras vías
de captación y transmisión como las
incautaciones, obligó a los capitulares d topar
una serie de medidas para su gestión
y vigiiancia en busca de mayor rentabilidad
y, sobre todo, eliminar gastos cn el
acondicionamiento de las viviendas. Desde
finales del siglo XVI, cuando el número dc
miembros del Cabildo aumentó gracias a la
drástica disminución de las renuncias o los
permisos de intercambios de prebendas,
los capitulares crearon la figura de los Ilamados
visitadores de casas. Estos tenían la
obligación de inspeccionar, vigilar, observar
el cuidado de las viviendas gestionadas
o propias y dar los oportunos mandatos
para si éstas debían repararse, reedificarse,
etc. Sus mandatos y funcioncs eran muy similares
a los de otros visitadores de propiedades
urbanas y rurales de cabildos peninsulares
como el de León, Avila o
Granada (MARIN 1998; NICOLAS et allii
1996; LOPEZ 1996). La citada comisión tuvo
un carácter regular durante bastantes
años y fue elegida al mismo tiempo que
otras -visitadores dc cnferrnos, visitadores
de las obras de la Catedral o los codjúdices-
por los capitulares en los primeros días
del mes de enero con una vigencia
anual, conformándose cada una por dos
miembros, de forma habitual correspondiente
uno al gremio de las dignidades y
otro al de los canónigos. Además de su misión
primigenia, los visitadores de casas se
encargaba de contabilizar anualmente todo
el patrimonio inmueble del Cabildo dentro
y fuera de la ciudad, observando su estado,
s~ reTlt?ibi!idad, nrn"rL; h';"l :"A"-A' ---d C
rehabilitación si estaba deteriorado, llevar
a cabo las diversas transacciones, aumentar
o minorar las rentas pagadas o desalojar al
inquilino o enfiteuta. En un alto porcentaje
de casos, las visitas de los dos pre-
L - - A - A - - - A l - -1 l . . . . l - - . vciiuuui,;> x i i u r w m ~ a ~ni a1u~b ~11 ~11ueLieb
situados dentro del perímetro de Las Palmas,
informando del resto de las propiedades
ubicadas en otras localidades los
beneficiados y curas del lugar.
A comienzos del siglo XVII, seguramente
a causa de la dantesca epidemia de
peste declarada en Las Palmas y a la ausencia
de prebendados por muerte o huida
al campo, durante un período de siete años
el Cabildo no nombró a comisiones de
178 Pedro C. Quintana Andrés
visitadores de casas, aunque retomó la
costumbre en 1611, pues, según los capitulares,
las vivicndas tenían "gran menoscabo
y a muchos años que no se visitan y ay
gran necesidad de hacerlo". En esa anualidad
salieron elegidos el arcediano de Tenerife
Pedro de la Portilla y el racionero
Herrera, con un salario para cada uno por
su labor, además del percibido por su prebenda,
de 6.000 maravedís anuales1.
El 28 de enero de 1666 se consumieron
los oficios de visitadores de casas, pasando
este cargo electo a ser desempeñado por el
Mayordomo del Comunal, acompañado en
sus inspecciones por un contador de la
Contaduría cabildalicia2. De nuevo en 1696
se intentó nombrar a los visitadores de casas,
ante el volumen de bienes y las múltiples
tareas a desempeñar por los encargados
de la administración en ese momento,
pero la iniciativa planteada por algunos
miembros del Cabildo no prosper6, quedando
unido definitivamente el cargo al citado
Mayordomo del Comunal.
Los electos para visitar las propiedades
del Cabildo Catedral, la Fábrica y el Comunal
de Capellanías dedicaban varios días
a examinar un patrimonio muy denso
oht~nidop, rimordialmente, a través de donaciones,
compras y por legados por mandas
pías. Entre las aportaciones más importanter
realizadas en fñrrnr de1 Cahildo, rs
notable la donación hecha por los Reyes
Católicos, ratificada a través de la real cédula
de 23 de septiembre de 1487, al dispuner
que al deán, su capellán y otros nueve
capellanes -quizá todos ellos aún sin el tí-
Lm i1l"- v-cii:-L--i n!, cciiifii.madi; con pmtcri~ridüd
por los reyes, de racioneros o canónigos-,
se les dieran "y repartan diez casas, las más
inmediatas a esta iglesia, pala que con más
comodidad sirviesen en dicha iglesia"
(CHIL Y NARANJO 1876: 72). A comienzos
del siglo XVI a esta data real se sumó una
nueva contribución a favor del Cabildo y la
Fábrica Catedral por parte del obispo Juan
de Frías, pues legaba en su testamento a
ambas instituciones sus casas en Fuerteventura
-sitas en Antigua y Asguey-, Lanzarote
y Gran Canaria -en esta última isla
se contabilizaba un total de cuatro viviendas,
una huerta y otros bienes semovientes-,
además de dejar una casa nueva que
fabricaba para la futura morada de los
obispos en Las Palmas (MILLARES TORRES
1975-1977).
En el siglo XVII, ante el incremento de
la recesión económica, sobre todo en el primer
tercio de la centuria, y la proliferación
de censos consignativos, se produce uri
sensible cambio en la forma de adquisición
de los inmuebles traspasados, pues la mayoría
no poseen un carácter aotacionai, sino
que se obtienen mediante incautaciones
y remates de bienes de los censatarios incapaces
de abonar los réditos en los tiempos
prestablecidos en sus contratos o rematadores
de diezmos que sufrieron quiebras
en sus rentas.
En el siglo XVIII, además de mantenerse
parte de la tónica del seiscientos, el Cabildo
también se nutre de propiedades
entregadas con anterioridad a censo enfitéutico,
cuyos dueños han visto terminado
su contrato perpetuo, fallecierun sin sucesores
o abandonaron la propiedad ante la
imposibilidad de abonar sus gravámenes,
estar inhabitable o preferir desplazarse hacia
otra zona de residencia.
A estas donaciones se unían tierras,
huertas y viviendas como partes integrantes
de capellanías, mandas y legados
gestionados por el Cabildo, cuyas rentas
obtenidas de alquileres o de censos enfitéuticos
o reservativos eran destinadas al cump!
ir;..icr.tG de las fi!tin....r &spusiciGnec
finado.
En un primer momento, siguiendo la
tónica general del merecido, los traspasos
de los bienes inmuebles se hicieron bajo la
fórmula de censo enfitéuticu o perpetuo,
que permitía percibir u~id renta segura
durante un prolongado plazo de tiempo,
hasta tres vidas, suficiente para sostener
los sufragios, ariiversarios y procesiones.
Esta modalidad de venta fue abandonada
definitivamente a mediados del siglo XVTI,
cuando el incremento genera! del precio de
los alquileres, de la vivienda y del poder
adquisitivo no pudieron aplicarse regularmente
a los inmucblcs traspasado bajo cste
regimen. En los inicios del seiscientos
comenzó a imponerse el traspaso de las
propiedades a censo reservativo, fórmula
contractual en la que el propietario mantenía
menor control jurídico sobre la propiedad,
pero ésta podía ser traspasada por
venta simple si el us~ifructuario no abonaba
el rédito a lo largo de un tiempo prestabiecicio
en ei contrato. A finales de la citada
centuria, se impone el traspaso directo
de las propiedades incautadas a mvrosus
mientras que los traspasos a censo reservativo
sólo se mantiene para los bienes integrantes
de capellanías y mandas. Dicho
cambio se encontraba determinado por el
incremento de los precios medios de las
propiedades ir han as en Las Palmas, la recesión
en la que entra el sistema y el deterioro
de las propias rentas del Cabildo Catedral,
evitando con la implicación de los
usufructuarios los excesivos gastos en el
mantenimiento de los bienes y, con la periodica
revisión de las rentas, e1 adrciiado
sostenimiento dc las mandas pías.
En general, La Mesa Capitular gestionó
y r~giil2ri76si ir p r n r i ~ d a d ~inrrn i_i&li.c de
carácter urbano u rural en función de la
evolución de las estrategias económicas
por las que se encauzaba el sistema socioeconómico
canario durante el período estudiado,
intentando así acaparar la mayor
canti&:! ,le C3pitU! pasib!c c:i &r,cficiu
y en el de las mandas pías administradas.
Las propiedades inmuebles cabildalicias
Le~líanu n marcad« carácter urbano yd
que la mayoría se localizaban en Las Palmas,
sobre todo en el en torno de la Catedral
(QUINTANA 1995; SUAREZ 1987),
pues gran parte de las mandas administradas
fueron fundadas por capitulares que
ilabian aciqulricios viviendas, comúnmente
de dos pisos, en sus inmediaciones'. Si las
propiedades eran huertas o parcelas éstas,
preferentemente, se emplazaban en los
márgenes del barranco de la ciudad llamado
de Guiniguada-, donde eran entregadas
en arriendo a labradores, o en la Angostura,
pago cercano a la urbe (QUINTANA
1998).
El número de viviendas integrantes del
pal~iiiioiiiod el Cdbildu y de ld FAbricd Catedral
debió oscilar a lo largo del período
estudiado, sin contar las viviendas incautadas
a morosos que no pertenecían a dicho
fondo inmobiliario. A comienzos del siglo
XVII el total de casas y huertas dependientes
de la administración del Cabildo -
por capellanías, dotación o por ser dotación
de la Fábrica Catedral- ascendía a 139 bienes,
de los que 7 eran huertas con casas. Sólo
6 propiedades se localizaban en Telde,
tres en la Angostura y el resto en Las Palmas,
perleneciendo al patrimuniv del Cabildo
4, a la Fábrica 13, al Comunal de
Capellanías y a la Fábrica 2 y 120 al Comunal
de Capellanías. Además, se añadieron a
lo largo del siglo XVII, después del citado
recuento, dos molinos harineros y tres
huertas sitas en Las Palmas y algunas
parcelas de tierras repartidas por el resto dc
las islas aunque, en general, todas de escaso
valor. En el seiscientos el 94,62, de los
bienes se emplazaban en Las Palmas v
-r -~ n-r -o-c -r ., .n- t-a.- h -g.u - -n .t. r- u e! ;r 15!! de! teta! de
las viviendas registradas en la ciudad. La
cifra convertía al Cabildo, junto al convento
dominico de San Pedro Mjrtir y cl
Ayuntamiento de Gran Canaria, en uno de
los principales propietarios de casas y par-
,?Al -,. . ...L-.. *-
LL.Ua dc !a isla (QL'TNTANA 1933).
Este rasgo del Cabildv Catedral difería
sensiblemente de los porcentajes recogidos
para otros capítulos peniiisulares curriu el
leonés, con más de 122 casas-', casi el 50%)
de las viviendas del lugar en el siglo X\7
(GARCIA 1990), el compostelano -en el siglo
XIV el cabildo de Santiago era propietario
de 270 viviendas en la ciudad, además de
diversas huertas, cortinas y molinos, en total,
en Santiago gestionaba la tenencia compartida
o no de 381 casas (PEREZ 1994)-,
La vivienda en Las Palmas durante el antipiin rPpimen: estnirtiira, mantmimimtn v 179
OUnversdad de a s Fanas d? (,ran Canara i t o e c a Unuestsri Memmi Dgta le Caniris 20815
palentiriv (ESTEBAN 1989), hispdlense',
donde sus propiedades urbanas rendían
por encima de los dos millones y mediv de
reales al año (DOMINGUEZ 1985: 340;
MONTES ROMERO-CAMACHO 19891,
toledano, el cual poseía en el siglo XVIII un
total de 481 viviendas, au~iqueg estionaba
un níimero eq~iivalcnte a 853 (SANTOLAYA
HEREDERO 1991), sdlrridiitirio, cvri
unas 400 viviendas en el seiscientos
(DOMINGUEZ 1985: 341), etc. En la mayoría
de estas localidades el obispo y su Cabildo
dominaban la vida económica urbana o,
incluso, de la propia región, ya por la extensión
de sus tierras como por el volunien de
los bienes urbanos administrados, hecho
sin parangón en la islas no sólo a causa de
su estructura geográfica sino también por
sus peculiaridades económicas.
En general, las casas supusieron casi el
80% del total de traspasos de bienes inmuebles
realizados por la Mesa Capitular,
aunque quizá alcanzaron una cuota más alta
al perderse una sustancial parte de la
información del siglo XVI y dejar de ser
nnntndas sus transacciones, al igual que la
tipología de las parcelas, durante parte del
XVIII, quizá por ser meras ratificaciones de
escrituras a censn prrprtiio rntrr e1 Cabildo
y sus compradores, casi todos capitulares.
La vivienda y su conservación se con-
"irti6 mi-~chns C ~ ~ QeSn 1.m O T ~ T ~ P o--~
problema para los administradores ante el
deterioro al que se les sometía por la inhibición
del usufructuario, en general indolente
y remiso a invertir cualquier cantidad
en su periódico mantenimiento, salvo si
eian mieiiibi-os dc: Cabildo Cntedin! clund~,
tradicionalmente, algunas de las casas gestionadas
por los capitulares se transmitían
y vendían a censo al sucesor en el cargo del
capitular fallecido o trasladado fuera de la
diócesis. Las fuentes consultadas están repletas
de quejas de los prebendados de los
censatarios frente al progresivo deterioro
de las propiedades o por su abandono,
situación generadora de múltiples renuncias
de los inquilinos y compradores.
LA DISTRIBUCI~ND E VIVIENDAS
EN LAS PALMAS. EL PADRÓN DE
1614
El una reunión cabildalicia celebrada el
26 de noviembre de 1614 fueron nombrados
por tales visitadores el canónigo Diego
Suárez Ponce y el racionero Bartolomé Lopez,
con la misión de realizar una exhaustivo
informe sobre las viviendas administradas
por el Cabildo, adcmis de
anotar todas sus incidencias y menoscabos.
De sus pesquisas quedó un cuadernillo
donde se registraron sucesivas inspecciones
hasta el año 1622 cuando, bruscamente,
se dejó de enumerar las incidencias, pasando
a ser registradas, aunque sólo si se
percibía o no el tributo del bien, en los libros
generales del Comunal Grande.
En el padrón de 1614-1622, se observa
como de los 139 bienes inmuebles administrados
por los capitulares un alto porcentaje
se concentraban en el barrio de Veyiirta,
rn torno a la Catedral,. sector en el
que el Cabildo y la Fábrica recibió cl mayor
número de donaciones y se vio beneficiado
por numerosas mandas pías de residentes
en el barrio, miembros de las
familias más pudientes de la ciudad, que
estaban integradas en el Comunal de Capellanías.
En el populoso barrio de Triana
se ubicaba el 26,67ó de los bienes inmueb!
ec, d e c t~c x - d ee ntro t ~ r l e~! !sa !as cas-is
terreras con el 44%. En Triana las viviendas
se concentraron en la calle Mayor, sirviendo
de morada a artesanos, herradores, mareantes,
pescadores y mercaderes. Entre los
últimos sobresalían Miguel Ortiz, Pedro
P - l l - - . J - - A l T z n ..-- - - L - - J -
UdlldlUU U f i L U l L 3 U LUpCL UICLI, C 3 L t l l l C L U 3 L I U
viviendas de forma habitual bien reparadas
y el pago de los tributos en regla. Las
casas terreras fueron en todos los sectores
primordialmente habitadas por viudas, artesanos
y hortelanos mientras las de mayor
porte, casas de alto y bajo o sobradadas, se
encontraban en manos de regidores,
escribanos públicos, clérigos o personas
que detentaban el título de "don" o "doña".
180 P d r o C. Qi t i i ~ t a n aA ndrés
OUnversdad de a s Fanas d? (,ran Canara i t o e c a Unuestsri Memmi Dgta le Caniris 20815
182 Pedro C. Quintana Andrés
de dos a tres pisos de altura, mientras en
otras calles, como la de la Acequia y Gradas,
el volumen de éstas, como mínimo,
rondaba el 50$6 del tutal de las registras.
En Telde la casa terrera será la única reseñada
por las fuentes, con la característica
de que todas estaban reparadas y sus
rentas pertenecían a diversas capellanías
(tres a la del capitán general Pedro Cerón,
una a la de Catalina Dumpiérrez y otra a
la del canónigo Muñoz). Finalmente, en el
barranco G~iiriiguada y la zcina de la
Angostura el predominio de la huerta con
casa, casi siempre terrera, será absoluto, sohresdienc!~
pcr s i c rentas !as ubicudu en. e!
barranco de la ciudad. Ejemplo de ellas fue
la conocida con el sobrenombre de "El Medio",
cuyo yropictnrio cntrcgiiba anualmente
16.120 maravedís en favor del Cabildo
Caledral.
A su vez, varias viviendas estaban alquiladas
por los censatarios, tal como sucedía
con la casa terrera detentada por el
cscrihilo püulicv Frdricisco de id Cruz en
la calle Mayor del barrio de Triana, que pagaba
anualmente al comunal 2.500 marav
e d í ~E. n la visita de 1614 se le mandó que
de los alquileres enlregadvs por Gaspar
Alonso, oficial de herrero, se reparara las
paredes interiores. La misma orden se dio
a Agustín Rodríguez, dueño de una casa en
la ccillc Arena de Triana cuyo inquilino era
el mareante Antonio Díaz, que pagaba a la
Fábrica Catedral un total de 480 maravedís,
aunque con necesidad de reparar sus paredes
en la visita de 1614.
Las profesiones y status social de los
detentadores de las viviendas variaba según
el barrio, calle o sector donde éstas se
ubicaraii. En el sector de Triana el 327% de
los titillares eran artesanos, pescadores o
mareantes, 4 eran mercaderes -165%- los
regidores representaban el 12:'0, situándose
sus viviendas en la calle de la Peregrina
y Remedios, mientras las viudas detentaban
el mismo porcentaje pero sus casas, casi
siempre de una planta,. estaban ubicadas
en las áreas de Triana con menos demanda
en el mercado de bienes inmuebles. Las casas
ubicadas en el norte de la calle Mayor,
cerca de las ermitas de San Sebastián y San
Telmo y a pocos pasos de los barcos de pesca,
eran todas terreras y sus moradores conocidos
mareantes o sus viudas que pagaban
una renta media anual al Cabildo
Catedral de 1.000 maravedís.
En el barrio del Terrero, calles cercanaq
al Puente, San Antóii, Carnicería, Gradas y
Cruz los artesanos ocupan el 34,2%, de las
casas, las viudas el 26,3'%, los regidores sólo
el 10,5';:,, mientras los servidores y curas
de la Catedral llegan al 15,755. En cambio,
!as emplazadas er. !a cd!e de !as
Gradas y las situadas a las espaldas de la
Catedral eran detentadas por regidores y
ininistrilcs del Cabildo. Caso excepcional
en los registros fue la casa terrera dejada
por Mdría de Fuentes a su esclava, Isabel
de Fuentes, la cual estaba en buen eslado,
salvo una pared, en la visita de 1614 al
igual que los siguientes años.
Ci resto de ias vivienaas situadas en Vegueta
se caracterizan por estar en un amplio
porcentaje en manos del grupo de poder
local. El volumen de artesanos cae en
diclia miid hastd el 5,87;,, pur curitra
predominan los propietarios que detentan
el cargo de rcgidorcs -11,7X- los titulados
con "don" o "doña" -17,6'%,-m iembros del
Cabildo Catedral -23,5%1- o de profesionales
liberales, judiciales o relacionadas con
el Santo Oficio -14,7$h-, mientras las viudas
-5,8:%- ministriles del Cabildo -8,85¡- y un
grupo diverso -12,174- forman el resto del
entramado qocial de los poseedores de las
vivieridas. La presencia del gruyv de poder
sobresale en la Plaza Real y calles del Peso
de la Harina, Tnquisicicín y Acequia. El resto
de los sectores sociales mencionados se
situaban en vías cercanas al convento de
San Pedro Mártir, donde las viviendas eran
terreras, de escasas dimensiones y abonaban
bajos réditos. En algún inmueble, caso
de uno situado en la calle de La Gloria, cl
Cabildo no sabía qiiiPn era el diirfin; ya
que nadie de la familia de los antiguos proLa
vivienda en Las Palmas durante el antiguo régimen: estructura, mantenimiento y... 183
pietarios quería pagar los 2.860 maravedís
de su renta al estar arruinada hasta los cimirntos.
A finales dr la callc de la Acequia,
cercana a la salida a Telde, se localizaba
una casilla terrera que pagaba 3.500
maravedís a la Fábrica Catedral, tomada en
el último tercio del siglo XVI por Cristóbal
de Padilla, negro, al cual sucedió en la renta
Virgilio, negro, que la compró a tributo
enfitéutico el 24 de octubre de 1612 y las
terminó dc rcparar, pucs estaban arruinadas,
en 1620. En Telde, la Angostura y el
barranco Guiniguada los propietarios localizados
tenía por profesión la de hortelanos
agiicu:;oi.es.
La media del rédito abonado por vivienda
tiene sensibles diferencias entre
unas áreas y otras de la ciudad. Las huertas,
gracias a su rentabilidad, eran las que
generaban mayor volumen de capital, destacando
las situadas en el barranco Guiniguada
con una media de 9.610 maravedís,
por contra las ubicadas en la Angostura no
rendían nada al Cabildo al ser arrasadas en
su totalidad en una avenida del barranco
en 1615. Entre las viviendas ubicadas en la
ciudad la media más elevada de rédito se
localizaba en el sector de la Plaza Real y calle
del Peso de la Harina, cuyas rentas se situaban
en los 7.593 mardvedís, seguidas
por las casas emplazadas en la calle de la
Acequia y de la Inquisición. Las zonas donde
la vivienda soportaba menor rédito eran
las localizadas en el barrio de Triana, salvo
la calle de los Remedios con 5.065,5 maravedis
de media lugar en el que se asentaban
los únicos regidores con propiedades
del Cabildo Catedral registrados en ese barrio,
ya que las contribuciones estaban
comprendidas entre los 1 .O00 maravedís de
la calle Arena y los 2.958 maravedís de las
ubicadas en la calle Mayor.
En Vegueta las vías situadas en los alrededores
de las calles Acequia, Puente,
Carnicería, Gradas y Cruz oscilaban entre
los 1.987 maravedís de la primera y los
~2, .C,.,L,.c, ; A , 1, ,:it;,, a, +Ó, , ;~, , ~ ~ n ~ ~ ~ ~ ~ -. ......-. Y . . L b . ....... 1 1 . o-. '-.---'''
los bienes gestionados por el Cabildo Catedral
en el barrio de Triana, incluido el Terrero,
se establecía en un promedio de
1.878 maravedís por bien, en cambio en Vegueta
esta cifra llegaba a duplicarse hasta
los 3.963, por la categoría de las viviendas,
su ubicación y la presión que ejercía sobre
éstas el grupo de poder.
El volumen de réditos controlados por
el Cabildo Catedral no es posible calcularlo
para comienzos del siglo XVII a causa de
las graves carencias y deterioros en las
fucntcs, tal como sucede con los protocolos
notariales o las actas capitularcs, aunque
para el último tercio de la centuria se po-
A-L..- -1 --L-- 1- L:z- r?l
~ C C L I U C I L U ~ CLUCUC~LLCD UUUIC ia c u c ~ ~ i u lL Li .
Cabildo Catedral poseía en dicha fecha un
número de censos sobre las viviendas, solares
y parcelas de la ciudad equivalente d
los cifras localizadas a comienzos del seiscientos,
un total de 128, que representaba
la percepción del 14,3% de todos los censos
impuestos sobre los bienes inmuebles de la
ciudad. Sólo Los conventos y beneficios
eclesiásticos, con 388 y el 43,67Ó del total, y
los particulares, con 185 y el 20,8%, lo
superaban. El Cabildo percibía, como se
puede ver en los mapas adjuntos, rentas de
bienes inmuebles ubicados sobre todo en
los alrededores de la Catedral, perdiendo
cantidad y cualidad los réditos, ya fueran
perpetuos o reservativos, cuando los inmuebles
urbdnvs se alejaban hacia las zonas
de la muralla norte y sur de Las Palmas
(QUINTANA 1997).
Pero quizá el aspecto más importante
de esta relación esté en la información sobre
el mantenimiento de los edificios y si
sus moradores acataban las órdenes emanadas
de los visitadores cabildalicios para
su acondicionamiento y mejora.
En general, la visita realizadas por las
autoridades dieron como resultado algo
que era conocido ya por el Cabildo, el
lamentable estado de conservación dr un
notable número de viviendas a causa del
abandono de sus habitantes, por la falta de
mntrn! do !es pmbendad~s,! 2 nececidd ;.
pobreza de los censatarios o la deja de^ de
La vivienda en Las Palmas durante el antiguo régimen: estructura, mantenimiento y... 185
prendido por el Cabildo ante su abandono
y falta de inversih en una casa alta en la
calle Mayor de Triana, la cual tenía derruida
la cocina, las paredes del corral, el techo
y maltratado su exterior. Poco hicieron las
indicaciones de los clérigos, ya que en 1620
se anotaba en e1 cuaderno que la situación
de la casa iba "cada día peor" y en 1622 se
criticaba al propietario, pues la vivienda
"se está cayendo, quebrados los palos y tabla~''~.
A medida que el Cabildo recuperó algunas
viviendas a fines del siglo XVI y comienzos
de la siguiente centuria, éste las
vendió pero con cláusulas especiales para
que el comprador pagara el rédito perpetuo
establecido e invirtiera ohligatoriamente
cierta cantidad en repararlas como
condición para poseerla. Así, a Juan de Ortega
se le traspasó una vivienda terrera en
la calle Mayor en 1598 por una renta perpetua
anual de 5.000 maravedís y la obligaci6ri
de gdsidr en su ieparacioíies :VV.VOO
maravedís.
Caso diferente fue la casa alta entregada
en la calle de la Acequia al racionero
Bartolomé López por un tributo perpetuo
de 7.000 maravrdís anuales, la cual se le
dio por remate al asumir el racionero un
préstamo de 100.000 maravedís entregado
por el Cabildo Catedral al Ayuntamiento
de la isla. También hecho excepcional tueron
las dos casas que dcjaron de visitarse
en 1615 por la comisión cabildaIicia al trasladarse
sus tributos a otros bienes inmuebles,
tal como sucedió con la vivienda de
Isabel de Candelaria, localizada en la calle
Mayor de Triana, la cual redimió su tributo
consignativo o los 7.920 maravedís pagados
por el citado Pedro Gallardo sobre
su vivienda ubicada en la citada vía,
traspasándolo sobre un trozo de viña, cercado
y casa en el lugar de La Vega.
Dentro del volumen total de viviendas
destacan cinco de ellas por haber sufrido
loc. efectos del a t a q l ~ ep irático neerlandés a
Las Palmas en 1599, mantcniéndosc aún en
éstas las cicatrices del desastre. Dos estaba
arruinadas y tres quemadas, emplazándose
en las calles cercanas a la Catedral, caso
de la Acequia, Peso de la Harina y Plaza
Mayor. De esta manera, la casa del racionero
Juan Borrero, muerto en 1602, sita en
la calle Acequia estaba caída e inhabitable
"desde el enemigo", no recibiendo la Fábrica,
su dueña, nada por ella. Lo mismo
sucedía con una casa alta, caída y quemada,
que pertenecía a la Fábrica Catedral
junto a la cárcel pública, en la cual habitaba
doña Francisca del Castillo y sus hijas
en 1614, en una sala y cámara acondicionada
dentro del solar por la que pagaban
un tributo de 6.336 maravedís, o la casa alta
del racionero Herrera, tomadas a tributo
en 1611 y reedificaba en 1614, con la
condición de pagar un total de 7.000 maravedís
y 9 gallinas anuales a la Fábrica y
Comunal de Capellaníasí.
En 1622 la situación cambia de forma
sustancial pues el volumen de viviendas en
Lv..,u.-r L c estado aüizcntü hzstz UT. teta! de 92,
el 66,176, y las que se estaban reparando en
esc año llega a 9, el 6,476. Las caídas se redujeruri
d 10, el 7,156, y 11 necesitaban repararse
o estaban cayéndose cn el momento
de su revisión. El aumento de casas
ruinosa se vio propiciado excepcionalmente
con motivo de la pavorosa avenida del
barranco Guiniguada el 19 de septiembre
de 1615, la cuai no soio se iievó ei puente
que cruzaba su cauce sino que inundó
gran parte de sus márgenes a su paso por
la ciudad, sumiendo en el caos al área con
cota más baja localizada en el barrio de Vegueta.
Las calles de la Pelota, Carnicería y,
sobre todo, la Herrería se anegaron de
agua y varias edificaciones fueron arrasadas
total o parcialmente. Las viviendas administradas
por el Cabildo Catedral afectadas
fueron en total siete. En la calle de la
Herrería una casa alta de doña Luisa Ramírez
fue arrasada por completo, perdiéndose
la vivienda y el tributo de 2.500 maravedís
que se vagaban por mandas pías al
Comunal. Cuatro casas terreras junto al
puente -las del citado mercader Berbier, la
186 Pedro C. Quintana Andrés
de la liberta Isabel de Fuentes, la del herrero
Francisco Hcrnández y la del canónigo
Suárez Po~ice- sufrieron en embate del
agua y casi todas fueron arrasadas hasta
los cimientos. Algunas se reconstruyeron y
las partes de las que quedaron en pies se
dieron a tributo, como la casa de Berbiw
traspasada en la mitad de su renta a Diego
Jiménez, carpintero. En otra vivienda terrera
cercana a las anteriores, donde moraba
el capellán real Pedro Zambrano, la
avenida sólo dejó un aposento semiderruido
-de 12 por 15 pies- en el que se puso a
vivir una mendiga, según el Cabildo, "sin
orden de nadie", por lo que pedía se marchara
y reconstruyera para percibir su anterior
rédito, 2.500 maravedí5 para el Comunal.
Otra zona que se vio afectada por
dicho desastre fueron las huertas dc la Angostura,
que desde 1615 no generaron ningún
provecho al Cabildo. A ellas se sumó
la huerta del escribano público Andrés Ros
a ! ~ ~si,t Uzdt, cíi !üs inmediacioiies de :a el--
mita de San Justo y Pastor, al padecer graves
menoscabos en su producción aunque
ya en 1622 rendía lus vbligados 2.500 maravedí~
y 5 gallinas anuales.
CONCLUSIONES
Los bienes gestionados por el Cabildo
Catedral en el período estudiado se convirtieron
sóio en una pequeña parte del
patrimonio administrado por los prebendados
y una ínfima fracción de las entradas
económicas de la institución, ya para el reparto
entre los prebendados ya para el sostenimiento
del culto o la Fábrica Catedral.
El volumen de bienes, 129 si se eliminan
los situados fuera de la ciudad, permite
acercarnos a una parte de la realidad urbana
de Las Palmas, caso de los gravámcnes
impuestos sobre las viviendas y las características
de su mantenimiento, no en vano el
Cabildo Catedral tenía bajo su control
aproximadamente entre el 14f&-15%d e todos
los inmuebles de la ciudad. En general,
se observa que la población prestaba atcnción
al mantenimiento de su vivienda en
proporción a sus ingresos monetarios y según
fuera la presión de los propietarios o
censualistas. No en vano, el volumen de
viviendas cabildalicias con necesidades de
ser reparadas en 1614 llegaba al 507% mientras
ocho años después sólo representaban
el 29,6%, cifra que podría ser menor si no
se cuantificara el 5,4Y, de las casas afectadas
por la avenida del barranco en 1615. En
todo caso, la desidia de los inquilinos era
habitual debido a los sucesivos traspasos,
la imposibilidad de repararla por falta de
medios, la muerte de los censatarios o las
prolongadas ausencias de si15 moradmes.
La venta a censo enfitéutico o perpctuo
utilizada en esta época también influyó en
el profundo deterioro de las viviendas,
pues conociendo los censatarios que debían
devolver las casas en un tiempo limitado
muchas veces dejaban de hacer reparos
en ellas, trasladando cualquier futuro desembolso
a sus propietarios, que se veían
üb:igadü ;i cievdciiis iriversiones ai íinai de
cada contrato, sobre todo si éste era perpetuo.
Ejemplo de ello fue la queja de los dominicos
del convento de San Pedro Mártir
cuando protestaban de los inquilinos y su
escaso interés por la reparaciones, pues,
decían, que "acabandose las vidas se acaba
el dominio, con lo qual no quieren haser ni
hasen cossa alguna en ella^“^.
A través de las cifras aportadas se puede
establecer una importante relación entre
propietarios de bienes adquiridos sin tributos
y de aquéllos que compraron el bien
a censo enfitéutico o reservativo, pues se
observa que en Las Palmas en el siglo XVII
la media de casas con desperfectos traspasadas
fue sólo del 4,2%, en Tclde llegaban
al 10,3% v en Agüimes, el núcleo con mayor
número de viviendas en mal estado
vendidas, alcanzaba el 12,8%, porcentajes
muy alejados de los registrados para las
propiedades gestionadas por el Cabildo, en
manos la mayoría de censualistas enfitéutas
(QIUINTANA 1YY9). Es decir, que h-ibitualmente
los propietarios plenos se preocupaban
más de sus viviendas que
La vivienda en Las Palmas durante el antiguo régimen.
aquéllos que las tenían a censo, al verse sólo
como meros inquilinos que disfrutarían
del bien ellos y sus descendientes durante
un período limitado.
La vivienda representó en la mayoría
de los casos un cúmulo de gastos para sus
propietarios y un problema para sus gestores,
salvo en los inmuebles donde el tributo
situado sobre la propiedad era ínfimo
estructura, mantenimiento y . 187
respecto a su valor total y en relación a las
rentas detentadas por sus moradores, tal
como sucede con las viviendas ubicada en
la Plaza Real y sus aledaños. En cambio, las
más afectadas por deterioros son aquéllas
donde vivía viudas, pequeños artesanos y
hortelanos que no podían cubrir sus mínimas
necesidades alimenticias, las tributaciones
y el mantenimiento del bien.
NOTAS
1 Archivo del Cabildo Catedral de la Diócesis
de Canarias. Actas del Cabildo. Tomo X.
Acuerdo de 24-1-1611.
2 A.C.C.D.C. Actas del Cabildo. Tomo XIX.
3 La Fábrica Catedral sólo contaba a comienzos
del siglo XIX con 7 fincas agrícolas,
equivalentes a 2 fanegadas y 10 celemines de
tierra, así como con 4 casas.
4) En este período el citado cabildo tenía más
de i22 casas tm id c i u d d de Leúii, ddeiiiAs
de 21 bodegas, 14 corrales y 6 vergeles.
5 Su poder económico no sólo se reducía a la
ciudad, pues su prciyiedad rural, incluso en
la Edad Media, era impresionante al superar
las 31.905 fanegadas de tierras repartidas
por las comarcas de su diócesis.
6 A.C.C.D.C. Libro de xisitas a casas. 1614.
7 A.C.C.D.C. Libro de visitas a casas. 1614. La
vivienda rentdbd 6.000 reales a~iudiesd la cdpilla
de Nuestra Señora de la Antigua.
8 Aidiivu iiisiúiicü I"lüviiiria: de Las I"&iias.
Protocolos Notariales. Escribano: Francisco
Carrillo. Legajo: 1.161. Año: 1636.
188 Pedro C. Qziintmin Andrés
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C2RXi2.
La vivienda en Las Palmas durante el antiguo régimen: estructura, mantenimiento y.. 189
Figura 1:
Figura 2:
190 Pedro C. Quintana Andrés
Figura 4:
La vivienda en Las IJalmas durante el antiguo régimen: estructura, mantenimiento y... 191
Figura 5: